[국내시장] 은행 전세대출 DSR 갑자기 왜 신청하는건데?!

 

제 생각을 적을 뿐이니, 참고만 부탁드립니다.

https://www.news1.kr/articles/?5294870

文 이어 尹도 꺼낸 '전세대출 DSR'…'전세사기'도 막는다

 

DSR은 주택 구매시에 적용되는 규제카드였었는데요, 드디어 전세대출에도 적용되는 방안이 나오고 있습니다.

왜 전세대출에도 DSR이 등장하게되었을까요??

 

먼저 바젤 3를 알아봅시다.

 

https://www.ebn.co.kr/news/view/1561901/?sc=Naver

[단독] 바젤Ⅲ 최종단계 적용…주택 거래절벽 심화 우려↑

 

바젤3? 그게 뭐지? 네이버 지식백과에서 알아보자

바젤3란 : 국제결제은행(BIS) 산하 바젤은행감독위원회(BCBS)가 2010년 9월 12일(현지시간) 스위스에서 중앙은행 총재 및 감독기관장 회의에서 발표한 신국제은행자본규제 기준이다. 은행자본규제였던 바젤 2를 대폭 강화한 것이 특징으로, 2013년 12월부터 국내 은행에 도입되었는데, 08년 금융위기를 계기로 바젤위원회가 대형 은행의 자본확충 기준을 강화하는 등 금융기관에 대한 규제를 강화하여 위기 시에도 손실을 흡수할 수 있도록 새롭게 고안한 은행규제법이다. 

 

추가된 부분은 종래 국제결제은행(BIS) 기준 자본 규제를 세분화하고 항목별 기준치를 상향조정하여 자본의 질과 투명성을 강화하는 동시에 완충자본, 차입투자(레버리지) 규제를 신설한 것이 특징이다. 이에 따르면 은행들은 2013년부터 2019년까지 단계적으로 새로 마련된 자본건전성 기준을 충족시켜야 한다.

* 기존 바젤 Ⅱ : 은행의 BIS 자기자본비율 : 8% 이상으로 유지 / 이 중 보통주자본비율은 2% 이상 / 기본자본(tier 1)비율은 4% 이상

* 바젤 Ⅲ : BIS 비율 8% / 보통주자본비율은 4.5% / 기본자본비율 6% 이상. + 손실보전 완충자본신설
** 손실보전 완충자본 : 은행이 미래의 위기발생 가능성에 대비해 총자기자본비율 기준과 별도로 2.5% 보통주자본을 추가로 쌓도록 한 것

> 쉽게 말하자면 바젤 3는 은행 건전성을 위해서 은행들의 "자기자본비율 및 현금성자산의 비중 증대"를 통한 위기시 탄력대응을 대비한 것입니다.
> (결과) 이렇게 은행권의 위험자산대비 자기자본비율(BIS 비율)이 높아지면서 고위험(RW상향) 군에 대한 대출이 어렵게 됩니다. 결국, 이 고위험군은 기존 개인 고위험군의 위험도를 상향 시키게 되는데 일반적으로 주식, 펀드 , 70%이상의 LTV 대출의 한도가 줄어들게 될 것입니다. 대신 기업의 대출비중이 늘어나게 되죠.

 

그래서 전세대출 DSR을 적용한 거라고?

 

https://www.businesspost.co.kr/BP?command=article_view&num=170988

은행 자본규제 기준 바젤Ⅲ의 최종 이행시기가 2023년으로 1년 미뤄져

 

BIS 비율은 자본/위험 가중자산으로 되어있는데, BIS비율을 8% 이상으로 높이려면 뭐가 필요할까요?
분모인 자본을 늘리던지 분자인 위험가중자산을 줄이면 되겠죠?
이때 통상 자본을 갑자기 늘리기 어렵기때문에 위험가중자산의 비중을 줄이는 방식을 택합니다.
그러면서 뭐가 일어나냐하면 대출 회수가 일어납니다.

 

그렇기 때문에 22년 금리 폭등 + 원자재값 상승 등으로 부동산침체가 일어나서 단기간 급격한 조정국면을 맞았을 때,
조정지역, 투기구역 등 빠르게 규제를 해제하기 시작했으나, DSR 규제만큼은 못풀었습니다.

왜일까요? DSR은 대출의 마지막 안전고리였기 때문입니다.

사람들은 그전까지 폭등을 맛봤기 때문에, 위기가 오고 대출이 풀리면
대출 받아서 집을 사려는 경향이 강하게 일어납니다. 정부는 이것을 알기 때문에

DSR까지 풀면 대출폭등이 일어날 것이라고 생각했을 것입니다.

그렇기 때문에 위험가중자산인 대출을 늘려줄 가능성이 높은 DSR규제는 꽁꽁 싸매두었던 것입니다.

 

그런데 그것을 전세대출까지 강화했다는것은 무슨 뜻일까요?

정부의 생각보다 다시 부동산이 꿈틀 거리는 것을 감지했다는 것이라고 생각하고,

좀더 타이트하게 부동산 값을 잡기위해서는 전세까지 DSR을 거는 정책이 필요했을 겁니다.

 

바젤3의 최종목표안이 개인대출 감소시키고 기업대출을 증대하는 것에 유리하도록 기준안이 짜져있습니다.
따라서 개인대출이 높은 은행은 그것을 줄이고 기업대출로 순환시켜야 합니다.

 

그런데 지금은 초고금리 시대입니다. 미국 기준금리가 5.5%까지 단기간에 올려버린 상황이죠.
일반적으로 미국이 금리를 올리면 한국은 따라서 올려야 합니다. 외환이 빠져나가기 때문이죠.
그런데 한국은 3.5%에서 멈췄습니다. 왜 그랬을까요?

부동산 PF때문이라고 생각합니다.

부동산 PF를 봤을 때, 새마을금고 같은 제2금융권의 PF도 많지만, 가장 많이 껴있는게 "증권사"입니다.
그렇기 때문에 금리를추가 상승했을 때, 경제력이 못버틸 것이고 PF가 터지면 중소형증권부터 터집니다.
그렇기 때문에  금리를 추가 상승시키지 못하고 여기서 최대한 타이트하게 잡아두는 생각을 했을 겁니다.

그래서 정부는 더이상 오르지도 그렇다고 폭락하지도 않을 만큼의 시소타기를 통해 최대한 버티고
향후 미국이 금리를 내리고 안정화될 때까지 기다릴 것입니다.

이를 위해서 전세대출 DSR까지 필요했던 것이죠. 지금 대출이 늘어나면 안되는 상황이니까요.

제가 생각하기에는

한국은 4월까지는 총선이 있기 때문에 목숨걸고 PF사태든 경제침체든 막을 것입니다.

중요한건 4월 이후라고 보여집니다.

그리고 미국의 경기에 따라서 한국이 많이 휘청거릴 것입니다.
현재 천조국의 위상답게 미국은 5.5%수준의 금리에서도 다시 증시가 활기를 띠며 전고점을향해 달려가고 있습니다.
하지만 미국의 5.5% 금리를 인하할 때 고용이 깨지지 않으면서 무사히 연착륙 할 수 있을까? 하는 의문은 여전합니다.

만약 금리인하를 시작해도 미국 고용이 박살이 나기 시작하면 글로벌 경기침체 신호로 단기간에 빠르게 흔들릴 가능성이 높습니다.

 

그렇기에 언제나 미국을 주시하면서 글로벌 상태를 머리속에 입력해두고 AB시나리오를 통해서 자산포트폴리오 조정이 필요하겠습니다.

 

감사합니다.